見積もりは300万円。お客様の前では700〜800万円。これが現場の真実です
- 坪井 真行
- 6月27日
- 読了時間: 17分
※今回は、建築・リフォーム業界の内部で実際に起きた、かなり踏み込んだ現場一次情報を扱います。
本来であれば、立場上、表へ出すことをためらう内容も含まれています。
そのため、お客様、物件、地域、工事時期、関係会社、担当者などが特定される可能性のある情報には一切触れません。現場写真も掲載しません。
この記事の目的は、特定の会社や人物を批判することではありません。
見積もりを作る人。
工事内容を説明する人。
金額を提示する人。
契約する人。
現場を管理する人。
実際に施工する人。
それぞれが異なるとき、お客様には何が見えなくなるのか。
私が三次請けとして実際に経験した事実をもとに、リフォーム工事の構造と、契約前に確認してほしい判断材料をお伝えします。
真HMSは、大府市・名古屋市周辺で、木造住宅の既存住宅状況調査、住宅診断・ホームインスペクション、リフォーム前相談を行う、現役大工×二級建築士の木造住宅専門の判断屋です。
「その工事、本当に必要ですか？」という視点で、工事を売る前に、建物の状態と判断材料を整理しています。
私にも、工事は必要です
私は建築工事を仕事にしています。
工事がなければ、事業を続けることも、生活していくこともできません。
私にとって、これからも工事は必要です。
しかし、私に工事が必要であることと、お客様の建物にその工事が必要であることは、
まったく別の問題です。
工事を受注したい。
売上をつくりたい。
職人へ仕事を出したい。
会社を維持したい。
事業者であれば、そう考えるのは当然です。私にも、その事情はあります。
だからこそ、お客様には一度立ち止まって考えていただきたいのです。
その工事は、本当にお客様の建物と暮らしに必要な工事なのでしょうか。
今回は、必要だと聞いていた工事が、現地確認によって不要だと分かったところから始まります。
最初の依頼は「石膏ボードを張り替えてほしい」
もともとの相談は、雨漏り後の内装復旧工事でした。
一次請けは、ビルやマンションなどの防水工事を扱う会社。
二次請けは、内装工事を掲げている会社。
私は、その下に入る三次請けの立場でした。
二次請け会社から私へ伝えられた依頼は、
> 雨漏りで壁の下地が傷んでいる。
> クロスを貼り替えられないため、石膏ボードを張り替えてほしい。
というものでした。
この説明だけを信じるなら、既存クロスと石膏ボードを撤去し、新しい石膏ボードを施工したうえで、クロスを貼り直す工事になります。
解体費。
廃材処分費。
石膏ボードの材料費と施工費。
周辺部分の補修。
工期の延長。
養生範囲の拡大。
工事範囲も費用も大きくなります。
しかし、実際の現場を確認した私の判断は違いました。
現地確認の結果、石膏ボードの張り替えは不要でした
私は、雨漏りの影響を受けたとされる壁面と、クロス下地の状態を目視で確認しました。
確認したのは、
・クロス表面の状態
・石膏ボード表面の損傷
・下地の浮きや崩れ
・クロスを剥がした後に再施工できる状態か
・周辺部分への影響
・ 工事対象とされていた範囲
です。
今回確認した範囲では、石膏ボードを張り替えなければクロスを施工できない状態ではありませんでした。
私の結論は、
> この状態であれば、対象箇所はクロスの貼り替えで対応できます。
というものでした。
真HMSの判断
・石膏ボードの全面張り替え：不要
・クロスの貼り替え：施工可能
・ 次に必要なこと：実際の施工範囲、仕上げ材、工程、費用の整理
最初に依頼された工事は、現地を確認した結果、必要ありませんでした。
写真や人づての説明だけでは判断できなかったことです。
実際の現場を見て、下地の状態を確認したからこそ、不要な解体と張り替えを避けることができました。
そして、業者の力量が表れるのは、この後です。
最初の提案が成立しなかったとき、次に何を提案できるのか。
そこまで説明できなければ、本当に建物を見て判断しているとは言えません。
「それなら、クロス工事も見積もってほしい」
私へ仕事を依頼した二次請け会社は、仕事以外でも以前から親交のある業者でした。
今回、私が最初にこの話へ入ったのは、クロス工事を請け負うためではありません。
「雨漏りで石膏ボードが傷んでおり、クロスを貼り替えられないため、石膏ボードを張り替えてほしい」
という大工工事の相談を受けたからです。
石膏ボードの撤去や張り替えであれば、建築大工である私へ相談が来ること自体に不自然さはありません。
また、以前から親交のある相手だったため、最初から仕事の進め方を疑って現場へ向かったわけでもありませんでした。
ところが、実際に現場を確認すると、石膏ボードの張り替えは必要ありませんでした。
そこで私は、
この状態であれば、石膏ボードは残したまま、クロスの貼り替えで対応できます。
と伝えました。
すると二次請け会社から、
それなら、クロス工事も見積もってほしい。
と依頼されました。
本来、クロス工事は私の専門工事ではありません。
私はクロスを施工できません。
ただし、今回の現場では、
石膏ボードの状態を確認したのが私だったこと
クロスを貼り替えられる下地だと判断したのが私だったこと
二次請け会社が商品選定や施工内容を整理できていなかったこと
実際に施工できる内装業者を私が手配できたこと
工事全体の範囲と工程を整理する必要があったこと
から、クロス工事を含む内装復旧全体の見積もりと段取りまで、私が担うことになりました。
私は二次請け会社へ確認しました。
> 内装工事を扱っている会社ですよね。
すると返ってきたのは、
> 材料メーカーとは直接取引できるけれど、商品や柄の選び方はよく分からない。
という趣旨の回答でした。
材料を仕入れられることと、内装工事を提案・管理できることは同じではありません。
壁紙を貼るだけでも、
・どの商品を選ぶのか
・どの場所に、どの性能の商品を使うのか
・色や柄をどうまとめるのか
・既存下地へ施工できるのか
・必要数量はいくらか
・誰が施工するのか
・工期をどう組むのか
・什器や設備をどう移動するのか
・ 施工後にどう復旧するのか
まで整理する必要があります。
「クロスを貼る」という一言だけでは、工事は成立しません。
現地調査から3日後、約300万円の概算を提出しました
私は現地で寸法を測り、工事範囲を確認しました。
その後、図面を受け取り、壁紙、フロアタイル、ソフト巾木などの数量を拾いました。
実際に施工を依頼する内装業者にも条件を伝え、仮見積もりを依頼しました。
材料費と施工費は分けて計上しました。
工期は確定していませんでしたが、話の進み方から、お盆期間中の施工になる可能性も想定していました。
そして現地調査から3日後、約300万円の概算見積もりを二次請け会社へ提出しました。
この約300万円は、感覚で作った数字ではありません。
・現地調査済み
・実測済み
・図面確認済み
・工事範囲確認済み
・数量拾い済み
・施工業者への確認済み
・ 材料費と施工費を分離
した見積もりです。
それでも「正式見積もり」ではなく「概算」とした理由があります。
壁紙、フロアタイル、ソフト巾木の品番が、まだ決まっていなかったからです。
内装材は、選ぶ商品によって価格が変わります。
そのため、
・この価格帯の商品を採用した場合の材料費
・その数量に対する施工費
・ 必要になる付帯作業
を分けて計上しました。
工事内容や数量が分からなかったから概算にしたのではありません。
商品が未決定だったため、一定の単価帯を仮定した概算です。
その後、実際に使用する商品の品番選定も私が行いました。
名刺は出すな。しかし、工事内容は説明してほしい
最初の現地調査から約1週間後、お客様企業の社長との打ち合わせへ立ち会うことになりました。
打ち合わせの冒頭、一次請け会社から、
> お客様との名刺交換は、二次請け会社までにしてください。
と言われました。
私は三次請けです。
そのため、名刺を出さず、その場に同席しました。
この指示自体は、契約関係を考えれば理解できます。
ところが、具体的な工事内容の説明になると、一次請け会社から二次請け会社へ質問が出ました。
すると二次請け会社は、私に向かって、
> 坪井さん、説明をお願いします。
と話を振ってきました。
私は、
> 名刺もお渡ししておらず、申し訳ありません。坪井と申します。
と自己紹介をしてから、現地で確認した内容と、予定している工事方法を説明しました。
名刺は出すな。
しかし、工事内容は説明してほしい。
契約上の立場と、現場を理解している人が一致していませんでした。
見積もりは300万円。お客様の前では700〜800万円
打ち合わせの最後に、お客様企業の社長から、
> それで、全部でいくらくらい掛かりますか。
と質問がありました。
現地を見たのは私です。
寸法を測ったのも私です。
数量を拾ったのも私です。
施工業者へ確認したのも私です。
約300万円の概算を作ったのも私です。
しかし私は、三次請けです。
お客様へ直接価格を提示する立場ではありません。
そこで私は、
> 社長、申し訳ありませんが、本日の私の立場では、金額を申し上げることはできません。
とお答えしました。
一次請け会社の担当者は、二次請け会社へ回答を求めました。
しかし、二次請け会社は答えられませんでした。
私が事前に提出した約300万円の概算見積もりを、一次請け会社へ提出していなかったからです。
見積書を上位会社へ提出しないまま、打ち合わせへ来ていました。
しばらく回答できない状態が続いた後、二次請け会社の社長は、
> 700万円から800万円くらいです。
と答えました。
私が作った概算は約300万円です。
一方、その場で提示された700万円から800万円について、
・何を含んでいるのか
・どのような積算をしたのか
・どれだけの管理費が含まれているのか
・どのような保証を含むのか
・ 誰が現場を管理するのか
という根拠が説明されることはありませんでした。
元請け会社や中間会社が利益を得ること自体を、私は否定しません。
営業、契約、業者手配、工程管理、品質管理、保証、トラブル対応。
それらを担うのであれば、経費と利益は必要です。
問題は、金額が上乗せされたことだけではありません。
その金額に対して、誰が何をするのかが見えなかったことです。
実際の工事範囲は、当初予定の半分以下になりました
その後、この工事は成約しました。
ただし、実際に発注された工事範囲は、当初予定していた範囲の半分以下でした。
工事範囲が半分以下になれば、材料数量、施工人工、工期、養生範囲、什器移動なども変わります。
通常であれば、工事金額も変わります。
しかし私は、お客様と上位会社との最終契約書や請求書を確認できる立場ではありませんでした。
そのため、最終的にお客様がいくらで契約し、いくら支払ったのかは分かりません。
これは、確認できていない事実です。
したがって、お客様が700万円から800万円を支払ったと断定することはできません。
一方で、
・お客様の前で700万円から800万円という金額が示されたこと
・私が当初範囲で作成した概算が約300万円だったこと
・ 実際の発注範囲が当初の半分以下になったこと
は、私が確認している事実です。
最終契約金額が、工事範囲の縮小に合わせて変更されたのか。
何が施工対象から外れたのか。
その内容がお客様へどう説明されたのか。
私は確認できていません。
だからこそ、見積書では、
・施工範囲
・数量
・単価
・対象外となる作業
・ 工事範囲が変わった場合の金額調整
を確認していただきたいのです。
「一式」とだけ書かれた見積もりでは、工事範囲が減ったときに、いくら減額されるべきなのか判断できません。
着工初日、一次請けの担当者は5分ほどで帰りました
工事は、私が予想していたとおり、お盆期間中になりました。
実際に施工する内装業者には、休日料金で対応してもらいました。
職人の休日や善意を、上位会社の段取り不足を埋めるために無料で使ってはいけません。
着工初日、一次請け会社の営業担当者も現場へ来ました。
しかし、
> 私は今日から休みに入るため、今後は現場へ顔を出しません。
という趣旨の説明がありました。
そして、
> 現場では、ヘルメットを着用してください。
と安全上の注意を伝え、5分ほどで帰りました。
なお、現場にいた全員がヘルメットを着用していました。
安全上の指示は守られていました。
しかし、正しい注意を伝えることと、現場を成立させるために管理することは同じではありません。
誰が工程を確認するのか。
誰がお客様との連絡を担当するのか。
工事内容に変更が出た場合、誰が判断するのか。
事故や不具合が起きた場合、誰へ連絡するのか。
その後、工事期間中に一次請けの担当者を見ることはありませんでした。
正論は残しました。現場も残されたままでした。
実際に現場を動かしていたのは誰だったのか
この工事で、私はクロス施工をしていません。
私はクロス職人ではありません。
実際に内装材を施工したのは、私が手配した内装業者です。
私が担当したのは、
・工程管理
・現場管理
・養生
・什器の移動
・什器の復旧
・お客様対応
・内装業者との調整
・進捗確認
・現場で発生する変更への対応
・ 施工後の確認
です。
工事期間中、私は毎日現場へ行きました。
施工業者が作業しやすい状態を整え、工程を確認し、お客様と調整し、工事後には什器を元へ戻しました。
二次請け会社も、5日間、毎日2名体制で現場へ来ていました。
延べ人数で考えれば、少なくとも10人工です。
ただ、私が見ていた範囲では、主にパソコンを持ち込み、休憩室で作業をしていました。
ここで伝えたいのは、現場へ来ていたかどうかではありません。
誰が、何の役割を果たしていたのか。
ということです。
現場に人がいるだけでは、現場管理をしていることにはなりません。
クレームも手直しもありませんでした
この工事は、結果的に大きなクレームもなく、手直しもなく完了しました。
それだけを見れば、問題なく終わった工事に見えると思います。
しかし、工事が無事に終わったことは、仕事の進め方まで正しかった証明にはなりません。
今回の工事が成立したのは、仕組みが整っていたからではありません。
現場に入った人間が、足りない役割を補ったからです。
私は毎日現場へ入りました。
信頼できる内装業者へ施工を依頼しました。
工程を確認し、養生し、什器を移動し、復旧し、お客様と調整しました。
もちろん、私でなければ必ず問題が起きたと断定することはできません。
しかし、
もし工程管理をする人がいなかったら。
もし施工業者の選定も丸投げされていたら。
もし養生、什器移動、復旧、お客様対応が整理されていなかったら。
同じ結果になった保証はありません。
無事に終わったのは、仕組みが正しかったからなのか。
それとも、誰かが不足した役割を埋めたからなのか。
完成した建物だけを見ても、その違いは分かりません。
三次請けの私が「0.5次情報」を持つ異常さ
私は今回の情報を、自分の中で「0.5次情報」と呼んでいます。
人から聞いた話ではありません。
書類を読んだだけでもありません。
自分の目で現場を見ました。
寸法を測りました。
工事範囲を整理しました。
数量を拾いました。
施工業者へ確認しました。
商品を選びました。
工事内容を説明しました。
現場を管理しました。
お客様対応もしました。
しかし、私は三次請けでした。
契約上は、お客様から遠い立場です。
それにもかかわらず、上位にいる会社より、私の方が現場の全体を把握していました。
現場を見た人。
見積もりを作った人。
商品を選んだ人。
工事内容を説明した人。
金額を提示した人。
契約した人。
施工した人。
工程を管理した人。
最終的な責任を持つ人。
それらが一致していませんでした。
三次請けの私が、この0.5次情報を語れてしまうこと自体が、役割分担として異常なのです。
だから私は、下請け工事を原則として受けたくありません
私は、下請けという仕組み自体を否定しているわけではありません。
建築工事は、多くの専門業者や職人が協力して完成させるものです。
工事内容、責任範囲、工程、見積もり条件、お客様への説明、問題発生時の対応を共有できる相手とは、協力して仕事をすることもあります。
しかし、
現場を見ずに仕事だけを受注する。
見積もりを下請けへ作らせる。
施工方法を下請けへ考えさせる。
商品選定を下請けへ任せる。
お客様への説明も下請けへ任せる。
現場管理まで下請けへ任せる。
その一方で、価格と契約だけは上位会社が握る。
そのような仕事の進め方は、私の理念に合いません。
私は、自分が現場を見て、自分で判断し、自分の言葉で説明し、自分の責任で見積もりを出したい。
そして、お客様が工事内容と金額を理解したうえで、自分で選べる状態をつくりたいと考えています。
リフォーム会社へ確認してほしい二つの質問
リフォーム会社から提案を受けたときは、二つのことを確認してください。
見積もりを作った人は、現場を見ていますか
営業担当者が現場へ来たとしても、実際に数量を拾い、工法を考え、見積もりを作った人が別の場合があります。
誰が現場を確認したのか。
誰が施工方法を判断したのか。
誰が数量と金額の根拠を説明できるのか。
そこを確認してください。
その提案が成立しなかった場合、次はどうしますか
今回の現場では、
> 石膏ボードを張り替えなければ、クロスを施工できない。
という説明から始まりました。
しかし、現地を確認すると、石膏ボードの張り替えは必要ありませんでした。
そのときに、
クロスの貼り替えなら可能なのか。
部分補修で済むのか。
別の工法があるのか。
今回は経過観察にできるのか。
次の選択肢を説明できるかどうかが重要です。
良い提案とは、最初の案を押し通すことではありません。
その案が選べなかった場合にも、お客様が次の判断をできる状態をつくることです。
真HMSは、工事を売る前に判断します
真HMSでは、現地を確認したその場で、必要になりそうな工事と、おおよその費用感をお伝えできる場合があります。
建築大工として25年以上、延べ1000棟を超える木造住宅の現場に携わってきた経験から、
・どの工法が必要か
・何人工ほど掛かるか
・どの材料が必要か
・どこまで解体するか
・どこを残せるか
・ 部分修繕と全面改修で、どの程度費用が変わるか
を整理できるためです。
金額が分からなければ、お客様は判断できません。
だから真HMSでは、現場を確認したうえで、できる限り予算感までお伝えします。
一方、現地確認前に概算を作る場合は、
> 現地未確認のため契約不可
> 現地調査後に正式見積もりを提出
と明記します。
概算は、適当に多めに金額を入れることではありません。
分かっている条件と、分かっていない条件を分け、判断に使える金額を提示するものです。
真HMSが答えを押しつけるのではありません。
工事をする。
部分的に直す。
段階的に進める。
今は見送る。
状態、選択肢、費用、暮らしへの影響を整理し、お客様自身が納得して決められる状態をつくります。
それが、木造住宅専門の判断屋の役割です。
見積もりは、金額表ではなく工事計画です
見積もりは、会社ごとの総額だけを比べるための紙ではありません。
何をするのか。
どこまで直すのか。
誰が施工するのか。
どの材料を使うのか。
何日掛かるのか。
何を含み、何を含まないのか。
問題が起きた場合、誰が責任を持つのか。
それを確認する工事計画です。
見積書の金額だけでなく、工事範囲と責任の見方を知りたい方は、
次の記事をご覧ください。
また、完成後には見えなくなる下地や納まり、
現場で誰が判断しているのかについては、次の記事で詳しく整理しています。
最後に
私にとって、工事は必要です。
しかし、私に工事が必要であることと、お客様の建物にその工事が必要であることは別の問題です。
私が持つ診断、施工、管理、監理の力は、誰かの丸投げを成立させるために使うものではありません。
家の状態を知り、選択肢と費用を理解し、自分たちの暮らしとして決断しようとするお客様と伴走するために使います。
リフォーム工事を検討している方は、契約する前に確認してください。
見積もりを作った人は、現場を見ていますか。
その提案が成立しなかった場合、次はどうしますか。
この二つに具体的な説明が返ってくるかどうかで、その会社が工事を売ろうとしているのか、お客様の判断を支えようとしているのかが見えてきます。
その工事、本当に必要ですか？
契約する前に、一度立ち止まりませんか。
写真や見積書があれば、LINEで送ってください。
何を送ればよいか分からなければ、
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