【不動産業者の皆様へ】築古売買の「聞いていない」を、その判断で未然に防ぎませんか？【大府市・知多・名古屋】
- 坪井 真行
- 5月9日
- 読了時間: 7分
更新日：2 日前
👉 その判断、このままで大丈夫ですか？
👉 築古物件の売買で、
説明や値引き交渉に悩んでいませんか？
👉 実は築古売買で怖いのは、
「古いこと」より、
売主・買主・仲介の認識差です。
👉 この記事では、
築古売買でなぜトラブルが起きるのかを、
現役大工×建築士の視点から整理します。
真HMSは、木造住宅専門の既存住宅状況調査（住宅診断・ホームインスペクション）を行っています。
約25年間、木造住宅の現場で大工として、そして建築士として住まいに向き合ってきた経験をもとに、築年数や見た目だけでは判断せず、
・現在の建物状態
・残っている価値
・今後必要になる修繕
・購入前、売却前に整理すべきこと
を確認し、「木造住宅としてどう判断するべきか」という視点で整理しています。
結論
築古物件は、すぐに解体や全面リフォームを決める前に、
👉 今どこまで問題なのか
👉 どこまで説明できるのか
を整理することが大切です。
真HMSでは、
既存住宅状況調査（住宅診断・ホームインスペクション）を、
👉 「壊す前に判断するための調査」
として位置づけています。
築50年以上でも、
👉 今すぐ危険なのか
👉 部分補修で済むのか
👉 美装で活かせるのか
によって判断は変わります。
金額や築年数だけで判断せず、
まず建物状態と判断材料を整理してください。
今回ご相談いただいたのは、
・築50年以上
・築年数不明
・約3年空き家
という木造住宅でした。
当初は売却予定。
ただ、
・築年数不明
・残置物多数
・空き家期間
・建物への不安
などから、
売買判断が止まっていたそうです。
ここで重要なのは、
👉 「古いから売れない」
ではなく、
👉 「どこまで問題なのか分からない」
結局、一番大切なのは売るかどうかではなく判断です。
▼住宅判断について詳しくはこちら
ことで、話が止まるケースが多いということです。
そこで、
既存住宅状況調査（住宅診断・ホームインスペクション）のご依頼をいただきました。
ただし。
ここで整理しておきたいのは、
👉 真HMSは、
不動産売買を判断する立場ではないということです。
建物を売る。
購入する。
残す。
解体する。
その判断をするのは所有者様や購入者様です。
真HMSの役割は、
その判断をするために必要な建物側の情報を整理することです。
売るべきか。
持つべきか。
収益化するか。
そこはオーナー判断です。
真HMSは、現役大工×建築士の立場から、
👉 今どこまで問題なのか
👉 どこまで説明できるのか
👉 何を判断材料として共有するべきなのか
を整理します。
中古住宅の売買では、劣化事象が値下げ交渉の材料として扱われることがあります。
しかし本来、劣化事象は値下げ交渉の材料ではなく、売主・買主・不動産屋さんが同じ建物情報を見て判断するための材料です。
不動産屋さんは売買のプロであり、建物の状態判断まですべて背負う必要はありません。
真HMSは、木造住宅専門の判断屋として、売る前・買う前・壊す前に建物側の判断材料を整理します。
▼なぜ真HMSが工事や売買よりも判断を優先するのか
実際の現地確認では、
・基礎クラック
・外壁トタンのサビ
・天井の雨染み
▼雨漏りは原因と順番の判断が重要です
・部分的な床傾斜
などは確認されました。
ただし、
👉 「劣化がある」＝「全面改修が必要」
ではありません。
例えば外壁トタン。
部分貼替で対応可能と思われる状態でした。
つまり、
👉 今すぐ全面改修しないと危険
という状態ではありませんでした。
床についてもレーザー測定を実施。
▼床の傾き・沈み・フカフカの判断基準はこちら
大きな問題と思われる傾きは確認されませんでした。
築古住宅では、
👉 当時の施工誤差
👉 木材のクセ
👉 大工の納まり
▼現役大工だから見える住宅の判断材料についてはこちら
によって、
多少のズレは珍しくありません。
実際、
主要構造として重要な柱は、
ほぼ垂直を維持していました。
つまり今回のケースでは、
👉 「築50年以上＝危険」
ではなく、
👉 「築50年以上だが、今どこまで問題なのか」
を整理することが重要でした。
実際、
中古住宅では、
👉 「聞いていない」
という認識差からトラブルになるケースがあります。
以前、
別案件で中古マンションのリフォーム工事をご依頼いただいた際。
決済後に室内ドア破損が発覚したことがありました。
契約上は現状渡し。
本来は買主負担となる状態でした。
ただ、
👉 「その説明は聞いていない」
となり、
売主・買主・仲介で調整が必要になりました。
これは、
👉 契約が甘かった
という話ではありません。
築古売買で本当に怖いのは、
👉 「説明したつもり」
👉 「聞いていない」
という認識差です。
既存住宅状況調査（住宅診断・ホームインスペクション）は、
制度上、
👉 目視
👉 非破壊
で行う調査です。
そのため、
👉 構造耐力上主要な部分
👉 雨水侵入防止部分
など、
確認範囲は限定されています。
つまり、
👉 「調査したから全部分かる」
ではありません。
ただ、
今見えている範囲で、
👉 どこまで判断できるのか
を整理することはできます。
現場は生ものです。
築古住宅では、
👉 壊さないと分からない部分
もあります。
だからこそ、
AIや検索だけではなく、
現場一次情報をもとに判断材料を整理することが大切です。
【一度、立ち止まって考えてみてください】
👉 数万円の確認不足が、
決済後の認識差や追加対応につながるケースもあります。
👉 「まだ大丈夫」と思っている段階が、
一番判断を間違えやすいタイミングです。
👇 無料LINE相談
この記事では、
築古売買で起きやすい認識差について整理しました。
ただし、
実際の判断では、
・工事範囲
・見積もり
・雨漏り
・床傾斜
・建物状態
などを分けて考える必要があります。
詳しい判断基準は、
こちらの記事でまとめています。
▼ 見積もり比較は意味ない？リフォームで迷った時の正しい判断基準
最終的には、
工事をするかどうかを決める前に、
今の家の状態を正しく知ることが大切です。
真HMSでは、
既存住宅状況調査（住宅診断・ホームインスペクション）を、
「壊す前に判断するための調査」として位置づけています。
▼ 詳しくはこちら
まとめ
築古物件は、
👉 「築年数」
だけで判断できるものではありません。
古いから価値がない。
新しいから安心。
木造住宅は、そんな単純な判断では決まりません。
大切なのは、
👉 今までどう維持されてきたのか
👉 今どんな状態なのか
👉 これからどう付き合っていく家なのか
そこを整理することです。
👉 工事をするかどうかを決めるのはお客様です。
👉 ただし、
判断材料が整理されていない状態では、
売主・買主・仲介、
全員が迷いやすくなります。
👉 その判断、このままで大丈夫ですか？
もしあなたが今、
・築古売買で止まっている
・買主説明で悩んでいる
・解体判断で迷っている
・工事範囲が読めない
そんな状態なら。
そのまま進める前に、
壊す前の判断材料を整理してください。
👉 このまま進めますか？
👉 一度立ち止まりますか？
👉 その判断、このままで大丈夫ですか？
その工事、本当に必要ですか？
リフォームの前にやるべきことは既存住宅状況調査です。
👉 工事をするかどうかは、その後の話です。
まずは今の状態を正しく知ることから始めてください。
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