住宅診断で確認する外壁・シーリングの主な劣化事象

外壁やシーリングは、雨・風・紫外線などの影響を受けながら、建物内部への雨水の浸入を防ぐ役割の一部を担っています。住宅診断では、外壁材のひび割れや欠け、変色、シーリングの切れや剥離、窓や幕板などとの取り合い部分について、確認できる範囲から状態を確認します。
外壁やシーリングに劣化事象が確認された場合でも、すぐに雨漏りや全面改修が必要とは限りません。
劣化している場所だけではなく、周囲の納まりや雨水の流れ、建物の構造なども含めて考えることが大切です。

住宅診断で確認する外壁・シーリングの主な劣化事象｜ひび割れ・浮き・苔・シーリング劣化・雨水浸入

外壁材のひび割れ・欠け

症状
外壁材にひび割れや欠けなどの損傷が確認される状態です。

考えられる原因
経年による材料の劣化、建物の動き、外部から加わった力、施工状態など、さまざまな要因が考えられます。

判断・見解
ひび割れや欠けがあるからといって、直ちに雨水が建物内部へ浸入しているとは限りません。
発生している位置や幅、範囲、周囲のシーリングや取り合い部分なども確認し、建物への影響を考えます。

外壁材の浮き・反り・変形

症状
外壁材の一部に浮きや反り、変形などが確認される状態です。

考えられる原因
経年変化、吸水や乾燥、固定状態、施工方法など、複数の要因が考えられます。

判断・見解
浮きや反りの程度によって考え方は異なります。
外壁材そのものだけではなく、固定状態や接合部、周囲のシーリングなども確認し、脱落や雨水浸入につながる可能性がないかを考えます。

変色・汚れ・苔・表面の劣化

症状

外壁表面に変色、汚れ、苔、塗膜の劣化などが確認される状態です。

考えられる原因
紫外線や雨風による経年変化、湿気が残りやすい環境、日当たりなどが影響している場合があります。

判断・見解
変色や汚れが確認されたことだけを理由に、直ちに外壁塗装や張り替えが必要と判断するものではありません。外壁材そのものの状態や劣化の程度、周囲の状態などを確認して考えます。

シーリングのひび割れ・切れ・剥離

症状

外壁材の目地などに施工されているシーリングに、ひび割れ、切れ、剥離、欠損などが確認される状態です。

考えられる原因

紫外線や雨風による経年劣化、温度変化による伸縮、外壁材の動き、施工状態などが影響している場合があります。

判断・見解

シーリングの劣化が確認されたからといって、その部分が雨漏りの原因とは限りません。
外壁の構造や防水層、周囲の取り合いなどを確認し、雨水がどのように建物内部へ浸入する可能性があるのかを考える必要があります。

窓・幕板など取り合い部分の劣化

症状

窓や幕板、外壁材などが接する部分に、シーリングの劣化、隙間、補修跡などが確認される状態です。

考えられる原因

経年による材料の劣化、異なる部材の動き、施工時の納まり、過去の補修など、さまざまな要因が考えられます。

判断・見解

取り合い部分では、雨水が必ずしも真下へ流れるとは限りません。
水平部分を横方向へ伝ったり、部材の裏側へ回り込んだりして、離れた場所から室内へ浸入する場合があります。　そのため、表面に見える隙間だけではなく、周囲の形状や勾配、防水層なども含めて確認します。

外壁内部への雨水浸入・下地の劣化

症状

外壁の内部に雨水が浸入し、下地材などに変色、腐朽、劣化などが確認される場合があります。

考えられる原因

外壁表面や取り合い部分からの雨水浸入、防水層の不具合、施工時の納まりなど、さまざまな要因が考えられます。

判断・見解

外壁内部の状態は、通常の目視調査だけでは確認できない場合があります。
外観上は大きな異常が見られなくても、内部で劣化が進行しているケースもあります。
そのため、雨漏りの状況や周囲の状態などから必要性を判断したうえで、部分的な解体調査などを検討する場合があります。

※通常の住宅診断は非破壊による目視調査です。この写真は、雨漏り原因を確認したうえで修繕工事のために外壁を解体した際のものです。

実際の調査では

東浦町の住宅では、約10年間雨漏りが続き、複数回の補修を行っても改善していませんでした。
外壁にはシーリングの劣化や過去の補修跡などが確認されましたが、一か所だけを雨漏りの原因と決めつけず、窓・幕板・外壁の取り合い、防水層、雨水の流れる方向などを確認しました。
調査の結果、1階と2階の接合部付近から浸入した雨水が外壁内部を伝り、離れた窓周辺などへ回り込んでいた可能性が高いと判断しました。
その後、原因の可能性が高い部分を中心に外壁を解体したところ、内部下地の劣化を確認。一方で構造部材には大きな劣化が確認されなかったため、建物全体の外壁を張り替えるのではなく、必要な範囲を中心とした部分修繕を行いました。

実際の調査事例を見る＞

外壁は表面だけで雨を防いでいるわけではありません

外壁は、表面の外壁材やシーリングだけで雨水の浸入を防いでいるわけではありません。
外壁材の内側にある透湿防水シートや防水テープ、窓や配管まわりの納まりなど、複数の部分によって建物内部への雨水浸入を防ぐようにつくられています。
そのため、表面のシーリングを打ち替えたり外壁を塗装したりするだけでは、雨漏りが解決しない場合があります。

実際の修繕事例を見る＞

外から見える劣化だけで、必要な工事を決めないことが大切です。

「傷んでいる場所」と「雨水が浸入している場所」が同じとは限りません。

外壁・シーリングの劣化事象を見るときの注意点

ここに掲載している症状と考えられる原因が、必ずしもすべて一致するわけではありません。
同じように見えるひび割れやシーリングの劣化でも、外壁材の種類、建物の構造、築年数、施工方法、周囲の環境などによって原因や考え方は異なります。
また、目視で確認できる状態だけでは、外壁内部の状態や雨漏りとの関係を特定できない場合があります。
実際の建物については、一つの劣化事象だけで判断せず、周囲の状態や調査結果などを踏まえて個別に判断する必要があります。

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