大府市の既存住宅状況調査事例｜相続した空き家を活用するための住宅診断

■真HMSの判断

今回の住宅は、築約45年の木造住宅です。

築年数だけを見ると、

「古いから、もう使えないのではないか」

「解体や大規模改修が必要なのではないか」

と考えてしまうことがあります。

しかし、住宅の状態は、築年数や見た目だけでは判断できません。

今回の調査では、床の傾斜や梁のひび割れなど、既存住宅として注意すべき点は確認されました。

一方で、基礎、土台、床組、小屋組みなどを総合的に確認した結果、建物全体の使用を直ちに断念するような状態ではないと判断しました。

この住宅で最も優先すべきことは、床の傾斜や築年数ではなく、現在も継続している可能性が高い雨漏りです。

床の傾斜や木材のひび割れは、確認されたからといって、必ずしもすぐに大規模な修繕が必要になるとは限りません。

一方、雨漏りは放置しても自然に改善することはありません。

雨水の浸入が続けば、現在は健全な状態を保っている木部や下地材にも、腐朽や劣化が広がる可能性があります。

そのため、今回の住宅については、まず雨漏りの原因箇所を是正し、建物内部への雨水の浸入を止めることが最優先です。

洗面台排水まわりの水漏れについても、被害が床材や下地材へ広がる前に、早めに対応することが望ましいと考えます。

一方、外装や設備については、すべてを直ちに交換するのではなく、建物の今後の活用方法や使用予定に合わせ、計画的に検討していくことが大切です。

住宅は、築45年だから解体する。

床が傾いているから大規模改修をする。

と、一つの症状だけで結論を出すものではありません。

大切なのは、調査によって確認された内容を、

今すぐ対応すべきこと

経過を確認していくこと

将来的に計画すること

に分けて整理することです。

今回の住宅については、雨漏りや設備の漏水など、優先すべき不具合を是正し、その後の維持管理を計画的に行うことができれば、今後も活用を検討できる余地がある建物だと判断しました。

相続した住宅や空き家については、修繕、活用、売却、解体など、さまざまな選択肢があります。

だからこそ、最初から工事や解体を決めるのではなく、まず現在の建物の状態を正しく確認し、その結果をもとに今後の方向性を整理することが重要です。

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※今回の判断は当該建物の調査結果に基づくものであり、同様の症状が見られる全ての建物に当てはまるものではありません。

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■真HMS独自の中長期維持管理票

既存住宅状況調査では、現在確認できる劣化事象や不具合を確認します。

しかし、調査結果だけでは、

「どこから直せばよいのか」「今すぐ対応が必要なのか」「将来の修繕として考えればよいのか」

が分かりにくいことがあります。

そこで真HMSでは、通常の調査報告書に加えて、調査結果を今後の維持管理へつなげるための独自の中長期維持管理票を作成しています。

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確認された内容を以下のように分けて整理します。

・今すぐ対応を検討すること

・経過を確認していくこと

・中長期的に計画すること

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今回の住宅では、短期的には、雨漏りと設備漏水への対応

中長期的には、外装および設備機器の維持管理という順序で整理しました。

この維持管理票は、単に不具合を並べるものではありません。

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建物の状態と今後の活用方法を踏まえ、必要のない工事を急がず、

必要な工事を先送りしないための判断資料として作成しています。

真HMSでは、調査結果を報告して終わるのではなく、

その住宅と今後どのように付き合っていくかまで整理します。

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