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住宅診断で確認するバルコニー・防水の主な劣化事象
バルコニーは、雨水を受ける場所であり、防水層や排水口、外壁との取り合いなどによって、建物内部への雨水の浸入を防いでいます。
住宅診断では、防水層のひび割れや剥がれ、表面の劣化、排水口まわり、水切り金物、外壁やサッシとの取り合いなどについて、確認できる範囲から状態を確認します。
劣化事象が確認された場合でも、すぐに雨漏りしている、あるいは全面的な防水工事が必要とは限りません。劣化している場所だけではなく、雨水がどのように流れ、どこから排水されるのかを含めて確認することが大切です。
防水層のひび割れ・破断
症状
バルコニーの防水層に、ひび割れや破断などの損傷が確認される状態です。
考えられる原因
紫外線や雨風による経年劣化、下地の動き、温度変化による伸縮、外部から加わった力など、さまざまな要因が考えられます。
判断・見解
ひび割れが確認されたからといって、直ちに雨水が建物内部へ浸入しているとは限りません。
ひび割れの位置や範囲、深さ、防水層の種類、周囲の状態などを確認し、防水性能への影響を考えます。
防水層の浮き・剥がれ・膨れ
症状
防水層の一部に、浮きや剥がれ、膨れなどが確認される状態です。
考えられる原因
経年による接着力の低下、下地との密着不良、防水層内部の水分や湿気、施工状態などが影響している場合があります。
判断・見解
浮きや膨れがあるだけで、直ちに防水層全体の改修が必要とは限りません。
発生している範囲や防水層の破断の有無、周囲の状態などを確認し、部分的な劣化なのか、広い範囲に影響しているのかを考えます。
変色・汚れ・苔・表面劣化
症状
防水層の表面に、変色や汚れ、苔、色あせなどが確認される状態です。
考えられる原因
紫外線や雨風による経年変化、湿気や水分が残りやすい環境、排水状態、日当たりなどが影響している場合があります。
判断・見解
変色や汚れ、苔が確認されたことだけを理由に、防水性能が失われているとは判断できません。
表面だけの変化なのか、防水層そのものに劣化が生じているのか、ひび割れや剥がれなど他の事象とあわせて確認します。
排水口・ドレンまわりの劣化や詰まり
症状
排水口やドレンまわりに、汚れや落ち葉などの詰まり、部材の劣化、周囲の防水層の損傷などが確認される状態です。
考えられる原因
落ち葉や土などの堆積、経年による部材の劣化、防水層との取り合い部分の劣化などが考えられます。
判断・見解
排水口は、バルコニーに入った雨水を外へ排出する重要な部分です。
詰まりなどによって排水できない状態になると、通常より高い位置まで水が溜まり、本来は常時水を受けることを想定していない部分から雨水が浸入する可能性もあります。
排水口だけでなく、周囲の防水状態や水の流れもあわせて確認します。
立ち上がり・サッシ・外壁との取り合い部分の劣化
症状
防水層の立ち上がり部分やサッシ、外壁などとの取り合い部分に、ひび割れ、剥がれ、隙間などが確認される状態です。
考えられる原因
経年による材料の劣化、異なる部材の動き、施工時の納まり、下地の動きなど、さまざまな要因が考えられます。
判断・見解
バルコニーでは、防水層の平らな部分だけでなく、外壁やサッシなどと接する取り合い部分も重要です。
表面に見える劣化だけではなく、防水層がどこまで立ち上がっているか、周囲がどのように納められているかなども含めて考える必要があります。
水切り金物などの変形・不具合
症状
バルコニー周辺の水切り金物などに、変形、浮き、ずれ、錆、固定部分の不具合などが確認される状態です。
考えられる原因
経年劣化、固定部分の緩み、外部から加わった力、金属部分の腐食、施工状態などが影響している場合があります。
判断・見解
水切り金物は、雨水を適切に外へ流し、建物内部へ回り込むことを防ぐ役割を担っています。
変形や浮きが確認された場合は、その部分だけを見るのではなく、周囲の防水層や外壁との取り合い、雨水が流れる方向なども確認して判断します。
バルコニーは 防水層 だけを見ればよいわけではありません
バルコニーに雨水が入ること自体は異常ではありません。
大切なのは、入った雨水を防水層で受け、適切に排水できる状態になっているかです。
防水層そのものに大きな劣化が見られなくても、排水口まわりや外壁との取り合い、サッシまわり、水切り金物などの状態によっては、雨水浸入につながる場合があります。
反対に、表面に変色や細かな劣化が確認されたからといって、直ちに雨漏りしているとは限りません。
防水層だけを見るのではなく、「雨を受けて、どう流しているか」を見ることが大切です。
バルコニー・防水の劣化事象を見るときの注意点
ここで紹介している症状や考えられる原因が、すべての住宅にそのまま当てはまるわけではありません。
バルコニーの防水にはさまざまな工法や仕様があり、防水層の種類や納まり、築年数、施工状態などによって、劣化事象の見方や考え方は異なります。
また、目視で確認できるのは主に表面の状態です。見た目に大きな異常がなくても内部の状態までは確認できない場合があり、反対に、変色や細かなひび割れなどが確認されたからといって、直ちに雨漏りしているとは限りません。
そのため、一つの劣化事象だけで必要な工事を決めるのではなく、防水層・排水・取り合い部分などの状態を確認し、雨水がどのように流れるのかも含めて判断することが大切です。
ご自身の住宅について確認したい方へ
建物の状態は、写真や劣化事象の名称だけでは判断できない場合があります。真HMSでは住宅診断・相談を行っています。
