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豊田市の既存住宅状況調査事例｜中古住宅購入前住宅診断

■　調査概要

・所在地：豊田市

​・建　物：木造2階建て住宅

​・築年数：約30年　

・調査目的：中古住宅の購入前に建物の状態を確認したい

・調査内容：既存住宅状況調査（住宅診断・ホームインスペクション）

・オプション：床下・小屋裏の進入調査

・修繕履歴：外壁塗装・内装改修等を実施済み

・ご依頼の背景：購入を検討している住宅について、現在の状態や購入後に注意すべき点を把握したい

今回ご依頼いただいたのは、中古住宅の購入を検討されているお客様です。

購入を前向きに考えている住宅について、建物の状態を事前に確認し、安心して今後の暮らしを計画するため、床下・小屋裏を含めた住宅診断をご依頼いただきました。

住宅診断は、欠陥を探して購入を取りやめるためだけのものではありません。

現在の建物の状態を把握し、購入後に必要となる修繕や維持管理について考えるための判断材料にもなります。

■　調査で確認した内容

今回の調査では、国土交通省の既存住宅状況調査方法基準に基づく調査項目を中心に、次の部分を確認しました。

構造耐力上主要な部分に係る調査部位

・基礎　土台及び床組　床　柱及び梁　外壁及び軒裏　　

・内壁　天井　小屋組み　蟻害(腐朽・腐食調査)　配筋調査

雨水の浸入を防止する部分に係る調査部位

・外壁　軒裏　バルコニー　内壁　天井　小屋組み　屋根　

このほか、基礎の鉄筋探査、耐震性に関する書類、修繕履歴、設備配管等も確認しました。

​​​■　調査結果（概要）

今回の調査で特に確認された内容は、次のとおりです。

  • 基礎の西面と南面換気口周辺に微細なひび割れ

  • 2階階段ホールの床に最大11/1000の傾斜

  • キッチン北側の床に約5/1000の傾斜

  • 2階寝室の内壁に10/1000の傾斜

  • 吹き抜け階段室の内壁に軽微なひび割れ

  • 小屋裏の野地板に雨染み

  • 外壁・軒裏は改修後の良好な状態を維持

  • 調査できた範囲で、著しい蟻害・腐朽は確認されず

  • 設備配管・設備機器に、調査時の作動不良等は確認されず

■調査結果（総評）

今回の住宅では、床および内壁に調査基準を超える傾斜が確認されました。

特に2階階段ホールの床は11/1000、2階寝室の壁は10/1000であり、購入前に把握しておくべき重要な確認事項です。

一方、床下や小屋裏への進入調査では、確認できた範囲の土台・床組、柱・梁、小屋組などに著しいひび割れ、欠損、腐朽等は確認されませんでした。

また、外壁はメンテナンスが実施され、良好な状態が保たれていました。

傾斜があるという事実と、建物全体に重大な構造的不具合があるという判断は同じではありません。

今回の調査は、傾斜の原因や進行性、構造安全性を確定するものではありませんが、建物の状態を把握し、購入後の維持管理を考えるための材料を整理することができました。

■真HMSの判断

今回の住宅診断で大切にしたのは、確認された数値や劣化事象を、そのまま工事の必要性に結びつけないことです。

 

床に11/1000の傾斜がある。

壁に10/1000の傾斜がある。

​

これらは、調査結果として明確に伝える必要があります。

しかし、その数値だけを見て、

直ちに大規模な補修工事が必要だと判断することはできません。

床下や小屋裏で確認できた構造材の状態、

外壁の維持管理状況、

室内の傾斜の分布などを合わせて考える必要があります。

​

今回の調査では、調査できた範囲で著しい構造材の劣化や蟻害・腐朽は確認されませんでした。

一方で、床・壁の傾斜については、購入後も状態の変化を確認していくことが重要です。

購入前診断は、すべての不安をゼロにするものではありません。

何が確認できて、何が確認できなかったのか、

今後、何に気をつければよいのか、

それを整理することに価値があると考えています。

​

※今回の判断は当該建物の調査結果に基づくものであり、同様の症状が見られる全ての建物に当てはまるものではありません。​​

■真HMS独自の中長期維持管理票

既存住宅状況調査では、現在確認できる劣化事象や不具合を確認します。しかし、調査結果だけでは、「どこから直せばよいのか」

「今すぐ対応が必要なのか」

「将来の修繕として考えればよいのか」が分かりにくいことがあります。

​

そこで真HMSでは、通常の調査報告書に加えて、調査結果を今後の維持管理へつなげるための独自の中長期維持管理票を作成しています。​

確認された内容を以下のように分けて整理します。

・今すぐ対応を検討すること

・経過を確認していくこと

・中長期的に計画すること​

​

今すぐ対応を検討すること（短期）

今回の調査では、購入後すぐに修繕を必要とするような大きな不具合は確認されませんでした。

購入後は、建物の状態を踏まえながら、内装や設備など、ご自身の希望や予算に合わせたリフォームを検討できます。

 

経過を確認していくこと

バルコニーの排水口（ドレン）下部にある軒天に、雨染みの跡を確認しました。

調査時点で明確な漏水は確認されませんでしたが、今後、雨染みが濃くなる・広がるなどの変化がないか注意していくことをお伝えしました。

​

中長期的に計画すること

​

増築部分の屋根・内樋

増築部分には、雨水が集中する銅板製の内樋があります。現時点で不具合は確認されていませんが、将来の腐食や穴あきに注意が必要です。

今後リフォームを行う際には、施工業者への補強相談も選択肢としてご案内しました。

 

バルコニー防水

大きなバルコニーとルーフバルコニーは、将来的な防水メンテナンスが重要です。

防水層のひび割れ・膨れ・剥がれや、排水口周辺の劣化などを確認しながら、必要な時期に適切な工事を検討することをお伝えしました。​​​

■お客様からいただいたご感想

調査後、お客様からGoogle口コミにて大変ありがたいご感想をいただきました。

また、現在の状態だけでなく、今後気をつけるべきことまで把握でき、購入への不安が減り、購入を決断する後押しになったとのお言葉もいただきました。

真HMSでは、現地での説明に加え、後日あらためて調査結果をご説明する機会を設けています。

当日に聞きそびれたことや、報告書を読んでから気になったことも含め、納得して今後の判断をしていただくためです。​

■まとめ｜購入前に建物の状態を知るということ

中古住宅の購入前診断は、欠陥を見つけて購入をやめるためだけのものではありません。

今回の住宅では、床・壁の傾斜など、購入前に知っておくべき点が確認されました。

一方で、床下・小屋裏の構造材や外壁の状態など、良好な部分も確認できました。

大切なのは、不具合の有無だけで結論を出すことではありません。

今の状態を知り、これからどう付き合っていくかを考えること。

購入後に必要な修繕や維持管理を見通せることも、住宅診断の大きな役割です。

真HMSは、現役大工としての施工経験と建築士の視点を活かし、住宅の状態と今後の判断材料を整理しています。

 

その工事、本当に必要ですか？

住まいを、正しく見て、無理なく直す。

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​▼既存住宅状況調査について詳しく知りたい方はこちら

建物の状態と暮らしや予算を踏まえて次の対応を整理する住宅判断の解説ページへのリンク

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