大府市の住宅診断事例

｜築14年・長期優良住宅の維持保全点検も実施

売るか、住み続けるか。その判断の前に、自宅の状態を知る

「今の自宅を売却するか、それとも住み続けるか。」

今回のお客様は、その判断に悩まれていました。

これまで暮らしてきた住まいが、現在どのような状態にあるのか。今後どのような修繕が必要になるのか。

まずは建物の現状を正しく把握したいというご希望から、真HMSへ住宅診断をご依頼いただきました。

また、こちらの住宅は新築時に長期優良住宅の認定を取得されており、今回の住宅診断と併せて、長期優良住宅の維持保全点検も実施しました。

住宅診断は、中古住宅を購入する方だけのものではありません。

現在お住まいの住宅について、今後の暮らし方や維持管理を考えるためにも活用できます。

■　調査概要

・所在地：大府市

・建　物：木造2階建て

・築年数：約14年　

・調査目的：自宅の現状を知る為

・調査内容：既存住宅状況調査、長期優良住宅の維持保全点検、今後の修繕・維持管理に関する助言

・オプション：床下・小屋裏の進入調査

■　調査結果（概要）

今回の住宅診断では、建物の構造部分、屋根・外壁などの雨水の浸入を防止する部分、室内、設備配管などを確認しました。　また、現役大工・二級建築士としての経験を踏まえ、確認した劣化事象が何を意味するのか、今後どのように維持管理していくべきかを整理しました。

基礎：仕上げモルタルに複数のひび割れや浮きを確認しました。一部では最大約9mmのひび割れがあり、下地の状態が確認できないため、必要に応じて詳細確認を推奨しました。
床・壁の傾斜：レーザーによる測定を実施。確認範囲では、著しい傾斜は認められませんでした。
床下の構造材：確認可能な土台・床組・鋼製束にゆるみなどの著しい異常は認められませんでした。一部の断熱材に下がりがあり、経過観察としました。
小屋裏：目視可能な範囲で、構造部材の著しい損傷や雨漏りの痕跡は認められませんでした。
屋根：著しい割れやずれは認められませんでしたが、屋根材の塗膜に色あせや艶むらなどの経年変化を確認しました。
外壁：サイディングの一部にひび割れ、目地や取合い部分にシーリングの破断・欠損を確認しました。シーリングの補修を推奨しました。
バルコニー：防水表面に軽微なひび割れを確認しました。一部は泥の堆積により確認できない状態でしたが、確認範囲では雨漏りの痕跡は認められませんでした。
設備・配管：通水・排水試験を行い、確認可能な範囲で漏水や著しい排水不良は認められませんでした。
住宅設備機器：確認できた範囲で大きな動作不良は認められませんでした。給湯器については使用年数を踏まえ、計画的な更新を推奨しました。

大府市の築14年住宅診断で確認した基礎付近の最大幅約9mmのひび割れ

基礎付近に最大幅約9mmのひび割れを確認しました。仕上げモルタルのひび割れの可能性がありますが、内部の状態は未確認のため、詳細調査を推奨しました。

大府市の住宅診断で確認した床下断熱材の一部が下がっている状態

床下の一部で断熱材の下がりを確認しました。土台や床組、鋼製束に著しい異常は認められず、断熱材については経過観察としました。

大府市の住宅診断で確認したバルコニー排水口付近にごみが堆積している状態

バルコニーの排水口付近にごみの堆積を確認しました。排水不良による雨水の滞留を防ぐため、定期的な清掃と排水経路の確認をおすすめしました。

大府市の築14年住宅診断で確認した基礎付近の最大幅約9mmのひび割れ

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■調査結果（総評）

今回の既存住宅状況調査では、基礎のひび割れや外壁シーリングの破断など、一部に劣化事象を確認しました。

一方、確認できた範囲では著しい構造変形や雨漏りの痕跡は認められず、建物全体としては良好な状態が維持されていると判断しました。

築約14年を迎え、初回の本格的なメンテナンスを検討する時期に来ています。

ただし、築年数だけを理由に、屋根や外壁の全面改修が必要になるわけではありません。

今回の調査では、早めに対応を考えたい部分と、今後の経過を見ながら判断できる部分を分けて整理しました。

■長期優良住宅の維持保全点検も実施

今回の住宅は、新築時に長期優良住宅の認定を取得されていました。

長期優良住宅は、認定された維持保全計画に沿って定期的な点検や必要な修繕を行い、その記録を残していくことが重要です。

今回は既存住宅状況調査と併せて、基礎・構造部材・屋根・外壁・防水・設備などの状態を確認し、長期優良住宅の維持保全点検記録表を作成しました。

住宅診断で確認した劣化事象と、今後の維持管理で注意すべき箇所を整理することで、点検記録として残すだけでなく、今後の修繕計画にも役立てられる資料としました。

なお、今回の点検は建物の確認可能な範囲で実施したものであり、長期優良住宅の認定内容や維持保全計画のすべてについて適合性を保証するものではありません。

■真HMSの判断｜今必要な修繕と、将来の維持管理

早めに確認・対応を検討したいこと

今回、特に注意したのは、屋根・外壁・バルコニーなど、雨水の影響を受ける部分です。

外壁シーリングには破断や欠損があり、屋根塗膜にも経年変化が見られました。

また、バルコニー防水表面には軽微なひび割れが確認されています。

今回の調査で雨漏りの痕跡は認められませんでしたが、バルコニーの下には居室があるため、万一雨水が浸入した場合には建物内部や日常生活への影響が懸念されます。

そのため、雨漏りが発生してから対応するのではなく、予防保全として早めの防水改修を推奨しました。

基礎の一部に確認された大きなひび割れについても、表面の仕上げ材によるものか、下地に問題がないかを詳細に確認したうえで、補修の必要性を判断することをおすすめしました。

工事の時期と費用を考えて計画すること

屋根や外壁の維持管理では、足場が必要になることがあります。

例えば、屋根の塗装や外壁シーリングの補修を別々の時期に行うと、

その都度足場が必要になる場合があります。

一方、外壁塗装については、今回の状態から直ちに全面塗装が必要とは判断していません。

今後の劣化状況や工事の必要性を確認しながら、屋根・外壁・シーリング・防水の修繕を合理的に組み合わせることを提案しました。

必要な工事を、必要な時期に、無理なく実施する。

それが真HMSの考える中長期的な維持管理です。

売却する場合も、住み続ける場合も

今回のお客様は、自宅の売却を検討されていました。

しかし、住宅診断の目的は、売却するべきか、住み続けるべきかを第三者が決めることではありません。

建物の現在の状態を把握し、必要な修繕や今後の維持管理を考えるための材料を整理することです。

売却を検討する場合には、建物の状態や修繕が必要な箇所を把握しておくことが、今後の相談や検討に役立ちます。

住み続ける場合には、修繕の優先順位や将来的な費用を考えるための参考になります。

どちらの選択をするにしても、まず自宅の現状を知ることが大切です。

■まとめ｜自宅のこれからを考えるための住宅診断

今回の大府市の住宅診断では、築約14年の長期優良住宅について、既存住宅状況調査と維持保全点検を実施しました。

一部に劣化事象は確認されましたが、建物全体の状態を評価し、今後の修繕や維持管理について整理することができました。

真HMSでは、劣化事象があるからといって、すべての箇所に直ちに工事を勧めることはありません。

建物の状態を確認し、今必要な対応と将来の維持管理を分けて考えます。

住まいを、正しく見て、無理なく直す。

大府市をはじめ、名古屋市や周辺地域で、現在お住まいの住宅の状態確認、売却前の住宅診断、長期優良住宅の維持保全点検をご検討中の方は、真HMSへお気軽にご相談ください。

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